Trouver un local pour ouvrir son restaurant

Résumé de l'article :

Le choix du local de votre futur restaurant est clé pour la réussite de votre commerce (impact rentabilité, travaux, succès commercial, gestion facilitée, risques juridiques et financiers).
En France, pour obtenir un local commercial pour votre futur restaurant, plusieurs choix s’offrent à vous : location simple sans droit au bail (local nu), location avec droit au bail, rachat du fonds de commerce, location-gérance, achat complet du local.
Pour éviter les pièges d’un contrat de bail à votre désavantage, faites appel à un notaire ou à un avocat pour étudier la situation, les clauses spécifiques, les avantages de la proposition qui vous est faite.
Pour calculer le loyer idéal pour votre restaurant, il ne doit pas représenter plus de 10% de votre chiffre d’affaires prévisionnel (taux d’effort loyer).
Pour calculer la superficie idéale de votre futur restaurant, on estime qu’il faut prévoir au moins 2,5m² par place pour un restaurant traditionnel.

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Les chiffres clés sur les locaux de restaurant

2,5m² par place prévue : c’est la superficie idéale pour votre futur local de restaurant traditionnel.
10% : c’est le taux d’effort loyer idéal pour votre restaurant pour conserver vos marges.
10K€-50K€ : c’est le prix moyen du droit au bail d’un restaurant en France.
1 fonds de commerce sur 4 racheté est un restaurant, à un prix moyen de 206 534€ (Altares - 2024).

Comment choisir le local de son restaurant ?

Tout d’abord, il est impératif de bien choisir l’emplacement de son restaurant et de s’assurer de bénéficier d’une visibilité suffisante.

Pour cela, le local du restaurant doit se situer :

Dans une rue avec un flux de passants suffisants ;
À proximité de centres d’intérêt (cinéma, centre commercial, locaux d’entreprises, sites touristiques…) ;
Dans une ville et dans un quartier attractif et dynamique ;
Dans un quartier où il n’y a pas beaucoup de restaurants similaires ou concurrents directs

Le lieu doit également être bien desservi par les transports en commun et se trouver proche d’un parking ou de places de stationnement. Ce point est clé pour les livraisons fournisseurs mais aussi pour l’accessibilité de la clientèle en situation de handicap.

Par ailleurs, pensez à analyser attentivement l’environnement concurrentiel dans la zone de chalandise et notamment le nombre de concurrents directs. Prenez aussi en compte la typologie de clients et leurs habitudes de consommation, afin de vous assurer qu’elles sont cohérentes par rapport à votre projet de restauration (quartier résidentiel, bureaux, étudiants…).

Par ailleurs, cette étape est clé pour lister les risques liés au voisinage, nuisances, règlement de copropriété, contraintes urbaines, limitations horaires, etc.

Bon à savoir
Les angles de rues sont des emplacements particulièrement intéressants pour les restaurants !

Comment calculer la surface nécessaire pour le local de son restaurant ?

Un autre facteur essentiel à prendre en considération dans le choix du local du restaurant est sa superficie.

En effet, la surface du local doit être assez grande pour contenir :

une salle à manger pouvant accueillir le nombre de couverts souhaité ;
une cuisine entièrement équipée (avec frigos, plans de travail…) ;
une chambre froide et une zone de stockage des denrées alimentaires ;
un espace d’accueil des clients ;
des sanitaires pour le personnel et des sanitaires pour les clients ;
le cas échéant, une terrasse et / ou un bar.

Dans la restauration traditionnelle, certains ratios sont utilisés pour calculer la surface minimum du local d’un restaurant :

1 m2 à 2 m2 par couvert dans la salle du restaurant ;
1 m2 à 1,5 m2 par place dans la cuisine ;
0,50 m2 par place pour les annexes (sanitaires, vestiaires, espace d’accueil des clients, espace administratif, espaces de stockage…).

Vous l’avez compris, avant d’acquérir un local, il est fondamental de définir clairement ses objectifs, son positionnement commercial et son budget, et de réaliser une étude de marché exhaustive pour analyser l’offre et la demande dans la zone de chalandise envisagée.

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Location, achat, droit au bail… que choisir pour le local de son restaurant ?

En fonction de votre projet et de votre budget, différentes options sont possibles pour l’acquisition du local du restaurant :

Louer un local commercial

C’est l’option la plus plébiscitée par les restaurateurs. En effet, la location offre une certaine souplesse et a l’avantage d’être plus accessible que l’achat d’un local.

Si vous optez pour la location, il vous faudra signer un bail commercial. Ce contrat de location, conclu entre le propriétaire et le bailleur, est d’une durée moyenne de 9 ans, avec la possibilité, en tant que locataire, de résilier après 3 ou 6 ans. Ce type de bail peut parfois impliquer le versement d’une indemnité « pas de porte » au propriétaire, en supplément du loyer.

Veillez à négocier les clauses de ce contrat judicieusement (le loyer, le montant de l’indemnité pas de porte, le dépôt de garantie, les modalités de résiliation, la prise en charge des travaux et aménagements…).

Les + de la location de local : loyer plus modéré (qu’un achat de fonds), création du concept complète (aménagement, menu, identité), projets de restauration sur mesure (dark kitchen, concepts uniques)

Les - de la location : Tous les coûts sont à votre charge (aménagement, mise aux normes PMR, équipement, obtention des licences, promotion), risque plus grand si le local demande des travaux pour être adapté à la restauration (normes ERP, extraction, ventilation, accessibilité…), départ de 0 pour la constitution de clientèle.

→ Avec ou sans droit au bail ? Le droit au bail est une reprise de bail déjà existant aux mêmes conditions que le locataire précédent. Cela évite de renégocier un nouveau bail, c’est une reprise du contrat en cours. Pour bénéficier de ces conditions, une prime est versée : c’est le droit au bail. Le droit au bail est intéressant si le loyer en cours est inférieur au marché, si l’emplacement est intéressant, si le loyer est maîtrisé, si le local est déjà aménagé pour accueillir un restaurant. En France, il se monnaye entre 10K€ et 50K€ en fonction du contrat et de l’activité.

À savoir
Pour être sûr de bénéficier de conditions favorables pour votre bail commercial, pensez à le faire relire et à vous faire conseiller par un professionnel (notaire, avocat…).

Acheter un local commercial

L’achat d’un local commercial pour ouvrir un restaurant nécessite de disposer d’un budget conséquent et d’obtenir un prêt bancaire auprès d’un établissement de crédit. Généralement, les restaurateurs qui choisissent cette option exercent déjà depuis plusieurs années et ont confirmé la viabilité et la rentabilité de leur projet de restauration.

Les + de l’achat du local : contrôle, liberté d’aménagement, d’investissement et valorisation patrimoniale, pas de loyer à payer (mais remboursement du crédit), stabilité, possibilité de revente, valorisation immobilière et commerciale.

Les - de l’achat de local de restaurant : investissement initial très élevé, frais de gestion immobilière et exploitation commerciale (charges, entretien, fiscalité), risque financier élevé

Acheter un fonds de commerce

Si vous avez pour projet de reprendre un restaurant déjà existant, vous devrez racheter le fonds de commerce à l’exploitant.

Si vous souhaitez reprendre une activité auprès d’un exploitant locataire, vous pouvez alors acheter le droit au bail afin de louer le local du restaurant. Cela implique de verser des loyers et une indemnité à l’ancien exploitant.

Les + du rachat de fonds de commerce, droit au bail et bail commercial : bénéficier des acquis du restaurant déjà en place (clientèle, réputation, matériel, licences, locaux conformes), démarrage immédiat, moins de travaux à prévoir, risque commercial éprouvé.

Les - du rachat de fonds de commerce : coûts d’entrée élevés (rachat du fonds, droit au bail, loyers), moins de flexibilité sur l’aménagement et le concept, impact commercial si changement de concept (perte de clientèle, adaptation).

À savoir
Avant de choisir votre local vous devrez prendre en compte les éléments corporels (agencement, installations, équipements, mobilier…), mais aussi les éléments incorporels (clientèle, nom commercial, licence, achalandage…).

En France, en 2024, le prix de rachat moyen d’un fonds de commerce en restauration traditionnelle est de 206 534€.

Opter pour location-gérance

Avec la location-gérance, le propriétaire du fonds de commerce cède l’exploitation de son restaurant de façon temporaire, en échange d’une redevance versée par le locataire-gérant. C’est une option intéressante pour tester votre projet et valider sa pertinence avant de vous engager dans l’achat du fonds de commerce.

Les + de la location-gérance : investissement initial moindre (pas d’achat de fonds), idéal pour tester un emplacement ou un concept, moins de risques.

Les - de la location-gérance : pas de propriété, dépendance au contrat, moins de liberté, obligation d’entretien, responsabilité des dettes, pas de maintien garanti à la fin de contrat.

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Réaliser des travaux dans le local de son restaurant : ce qu’il faut savoir

Si vous réalisez des travaux dans le local de votre restaurant, il faudra veiller à respecter les réglementations en vigueur concernant la sécurité et l’accessibilité des ERP (établissements recevant du public).

Dans certains cas, il sera nécessaire d’obtenir certaines autorisations auprès des collectivités locales (pour installer une terrasse ; modifier la devanture du restaurant ; installer un système de vidéo-surveillance…).

Dans le cas d’une location, les travaux de grande ampleur seront généralement à la charge du propriétaire bailleur. Pensez toutefois à consulter attentivement les modalités prévues dans le bail commercial avant de le signer, pour vérifier les conditions de répartition des charges et des travaux.

Pour financer l’acquisition ou la location de votre local ainsi que les travaux éventuels, plusieurs solutions de financement s’offrent à vous : prêt bancaire, investisseurs privés, crowdfunding, micro-crédit, prêt à taux zéro… Pensez également à vous renseigner sur les aides financières pour ouvrir votre restaurant.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter nos autres articles sur le sujet :

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FAQ

Pourquoi le choix du local est-il stratégique pour les restaurateurs ?

Le choix de local est stratégique pour la réussite de votre restaurant à plusieurs égards :

Un impact sur la faisabilité de votre projet : contraintes techniques (extraction, accès PMR, normes ERP, sécurité incendie) ou concept (type de cuisine, nombre de couverts, service à table ou à emporter)
Un impact sur votre rentabilité : un local trop cher, avec trop de travaux ou mal isolé peut vous coûter beaucoup d’argent et venir rogner sur vos marges.
Un impact sur votre gestion : un local bien pensé facilite le travail en cuisine, le respect des normes, la qualité de service et la gestion quotidienne de votre restaurant.
Un engagement long terme : en France, la durée d’un bail commercial classique est de 9 ans. Si vous rompez le contrat avant, il y aura des conséquences.
Les risques juridiques : pour vous prémunir des risques juridiques liés à votre contrat, faites le étudier ou relire par un professionnel avant sa signature.

Quelle superficie prévoir pour le local de mon futur restaurant ?

Il faut généralement compter entre 2,5m² à 3,5m² par couvert prévu.

Par exemple, il est conseillé pour un restaurant de 30 couverts d’opter pour un local d’au moins 90m² avec 30m² pour la cuisine, 42m² pour la salle et 18m² pour les annexes et la circulation.

Il est généralement recommandé de répartir le métrage ainsi pour votre restaurant : 40-60% du local pour la salle client, 25-35% pour la cuisine, 10-15% pour le stockage, les réserves et le garde-manger, 10/15% pour la circulation, les sanitaires et les réglementations PMR.

Pour l’agencement de votre futur restaurant, pensez à faire appel à un bureau d’études spécialisé pour la conception de votre cuisine professionnelle (espaces différenciés) en fonction du type de restauration choisi.

Quel est le prix idéal pour mon futur local commercial ?

Pour un restaurant, le taux d’effort loyer idéal (c'est-à-dire la part de chiffre d’affaires de ton restaurant consacrée au loyer) ne doit pas être supérieur à 10-12% de ton CA prévisionnel.

Par exemple, votre CA annuel estimé est de 500 000€, votre loyer annuel idéal est de 50000€ soit 4167€ mensuels (taux d’effort de 10%). En calculant le prix idéal du bail commercial de votre restaurant en fonction de votre CA prévisionnel indiqué dans le business plan, vous pourrez ainsi limiter votre taux d’effort.

C’est quoi une étude préalable de local pour un restaurant ?

Cette étape est cruciale et permet d’étudier le local pour accueillir l’activité de restauration. Si vous avez des travaux de mise aux normes à prévoir ( infrastructure, conformité électrique / ventilation / plomberie, extraction, façades, accessibilité, sécurité), rapprochez vous de votre mairie, des autorités compétentes et de bureaux d’études spécialisés afin d’établir un cahier des charges précis et pour vérifier la faisabilité et budgétiser les travaux d’aménagement.

Certaines entreprises du bâtiment sont spécialisés dans les travaux de mise en accessibilité PMR et pourront vous faire parvenir un devis adapté en fonction de votre situation et de vos contraintes techniques :

Si vous avez besoin de financements pour vos travaux de mise en accessibilité, il existe certainement des aides et des subventions, pensez à regarder du côté du FTA (Fonds Territorial d’Accessibilité), des subventions locales, et de votre CCI locale.

Quelles sont les villes les plus chères pour ouvrir un restaurant en France ?

Les 6 villes les plus chères pour créer son restaurant sont celles où le prix au m² du bail commercial est le plus élevé :

Paris : avec jusqu’à 552€/m² pour des locaux centraux et un droit au bail commercial très cher pour des quartiers premium ou des emplacements privilégiés. Le dépôt de garantie et les charges locatives sont donc nettement plus conséquentes
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Lyon : les baux commerciaux coûteraient en moyenne 1500€ à 4000€/ mois en fonction de la superficie de votre futur restaurant.
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Marseille : pour Marseille, la location de locaux commerciaux coûte entre 170 – 300 €/m²/an.
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Bordeaux : des prix élevés pour les loyers commerciaux mais moins conséquents avec une moyenne de 30€-100€/m². Les coûts d’aménagement, de travaux et l’achat du matériel restent élevés.
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Nantes : une moyenne de 30€-100€/m². Les coûts d’aménagement, de travaux et l’achat du matériel restent élevés.
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Toulouse : une moyenne de 30€-100€/m². Les coûts d’aménagement, de travaux et l’achat du matériel restent élevés.

Dans les villes moyennes de province ou les petites villes, le loyer est beaucoup plus bas. Dans certaines zones périphériques, les baux commerciaux peuvent être de 20€/m². Le prix du droit au bail est plus faible, tout comme le potentiel flux client et donc votre CA de restaurant.

Sur quels sites trouver des annonces pour mon local de restaurant ?

Du côté des sites généralistes qui listent les baux commerciaux :

Du côté des sites entre particuliers :

Sur Paris et en Île de France, il existe des sites spécialisés dans les baux commerciaux comme :

Par ailleurs, le bouche à oreille et la prospection en direct auprès du gérant ou du propriétaire d’un local qui vous plaît peuvent aussi fonctionner.

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